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Locação

Diferenças: aluguel residencial e comercial

-Preço. Estimativa feita com uma imobiliária pelo HowStuffWorks Brasil mostrou que o aluguel residencial representa 0,6% do valor do imóvel. O comercial, 0,72%.

-Se é um aluguel residencial, o locatário (inquilino) não pode abrir um comércio no local. Já o comercial, não pode servir de habitação, a não ser de um caseiro, por exemplo.

-Os contratos residenciais no Brasil normalmente tem prazo de 30 meses, ou 2,5 anos. Já os comerciais têm vigência decidida pelas duas partes, variando caso a caso.

 

Antes de assinar o contrato, é importante ficar atento a alguns detalhes:

 

Prazo - O mais comum nos contratos de aluguel residencial é que o prazo de encerramento seja de 30 meses, ou 2,5 anos. No caso do comercial, o prazo fica a critério das partes. A quebra desse prazo pelo locatário inclui multa que será discutida em “na hora de sair do imóvel”. Prorrogação - Se nenhuma das partes se manifestar no prazo de um mês antes de acabar o prazo do contrato de aluguel, ele pode ser considerado prorrogado automaticamente.

 

Data do pagamento - O dia do aluguel é uma questão a ser negociada pelas duas partes. Normalmente, o vencimento acompanha a entrega das chaves. Ou seja, se você recebeu a chave no dia 10, seu aluguel vencerá no dia 10 do mês seguinte.

 

Reajuste do aluguel - O reajuste do aluguel, normalmente, acontece a cada 12 meses. É importante ter no contrato um índice no qual esse reajuste será baseado. Os mais usados no Brasil são os que medem a inflação no período como IGP-M, Fipe ou IPCA. É bom pesquisar para negociar o índice mais vantajoso.

 

Multas - O valor da multa por atraso de pagamento não está prevista na lei, por isso, deve ser prevista no contrato. Mas atenção: mais de 10% do valor do aluguel é considerado abusivo pelo mercado brasileiro. Outra multa prevista é quando o locatário deseja sair do imóvel antes do final da vigência do contrato.

 

Contas a cargo do locador - O proprietário de uma casa que vai ser alugada fica encarregado das taxas imobiliárias. Ele também é responsável, por exemplo num condomínio, pela taxa de reforma das instalações do prédio.

 

Contas a cargo do locatário - Todas as contas de consumo (água, luz, telefone, gás) são de responsabilidade do inquilino. O condomínio também fica a cargo do locatário com exceção de grandes reformas. O pagamento do IPTU (Imposto Predial de Território Urbano) normalmente é do inquilino.

 

Consertos em geral - Se você entra em um imóvel, a princípio, qualquer coisa que se quebre como chuveiro, peças de cozinha ou banheiro, fica sob responsabilidade do inquilino. Há, no entanto, a possibilidade de serem negociadas as reformas de itens que se desgastam por causa da idade do imóvel. O inquilino, por exemplo, não deve pagar por problemas no forro do teto. Por isso, a vistória do imóvel é um item imprescindível para resolver eventuais pendengas futuras.

 

Garantias do locador - Para alugar, o locador precisa de garantias que o locatário vai pagar o aluguel em dia. Além de conhecer a renda do inquilino, o locador exige, por meio de contrato, a fiança. A fiança A fiança é uma segurança do proprietário que, se o locatório não pagar, pode receber o dinheiro de alguma outra forma.

 

No Brasil, depois da Lei do Inquilinato, há algumas novas figuras jurídicas, além do tradicional fiador. Ao todo, há quatro possibilidades para o locatário:

 

Fiador - O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado. Algumas imobiliárias são mais exigentes e chegam a pedir fiadores que tenham, pelo menos, dois imóveis, já que decisões judiciais garantem que o fiador não pode perder o imóvel que vive. Mesmo em casos de apenas um imóvel do fiador, ele responde judicialmente pelo calote do locatário.

 

Caução - O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. Se tudo estiver Ok no final do contrato, sem dívidas ou outras pendências do locatário, ele pode retirar o dinheiro e os rendimentos.

 

Seguro-fiança - Algumas imobilárias disponibilizam uma seguradora que oferece este serviço. O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de serviço, que garante o aluguel. O custo do seguro-fiança é um dos maiores, chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% a mais no valor do aluguel de um mês.

 

Aluguel adiantado - Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Assim, aluguel adiantado só se você não tiver fiador, seguro-fiança ou o locatário não ter dado qualquer tipo de caução.

 

Na hora de entrar no imóvel

Primeiro, não entre sem analisar e assinar o contrato. Para ambos, é importante fazer uma vistoria que documente, por escrito e por fotografia, qual o estado do imóvel quando você entrar. Janelas, portas e armários enguiçados ou quebrados devem ser relacionados. As condições hidráulicas e elétricas também. Essa é uma prova para o locador que o locatário não vai estragar nada e para o locatário que o locador não vai cobrar por coisas que já estavam estragadas quando ele for sair.

 

Na hora de sair do imóvel

Se você quiser sair do imóvel antes do final do contrato - É preciso avisar 30 dias antes o locador. Nesse caso, é comum a cobrança de multa. O valor vai depender de negociação feita no contrato. Normalmente, fica em torno de um a dois aluguéis. Quanto mais próximo da data final de vigência do contrato, menor a multa, que deve ser calculada proporcionalmente. No caso do locatário estar mudando de cidade por decisão da empresa em que trabalha, a multa é extinta.

 

Se o locador desejar vender o imóvel antes do final do contrato

Nesse caso, o locador tem que avisar o locatário 90 dias antes. O proprietário também tem que oferecer preferencialmente o imóvel ao locatário para a compra.



Fonte: da Redação